L’Amministratore di condominio: importante esecutore dell’assemblea

La nomina di un amministratore di condominio è obbligatoria nel caso in cui i condomini siano più di quattro (cinque) ed è la stessa assemblea dei condomini che provvede direttamente alla nomina.

Chi può fare l’Amministratore?

L’amministratore può essere scelto sia tra i condomini che come professionista esterno oppure da una società (la giurisprudenza più recente ha ritenuto valida la nomina di una società di fatto o di una società di persone come amministratore di condominio – sentenza della Cass. 24.12.1994, n. 11155). Non è necessario essere iscritti ad un albo specifico, ruolo od elenco professionale, né esiste alcuna incompatibilità o preclusione nella nomina. Possono essere previste limitazioni circa la persona e la durata dell’incarico unicamente nel regolamento di condominio.

La nomina dell’Amministratore.

Nel caso siano meno di quattro la nomina è facoltativa. La nomina dell’amministratore è obbligatoria solo se i condomini sono più di quattro. L’amministratore è nominato dall’assemblea condominiale. Se l’assemblea non provvede, su ricorso di uno o più condomini, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria (art. 1129, comma 1, c.c.).

La maggioranza per la nomina dell’Amministratore.

Perché la nomina sia valida è richiesta la maggioranza dei partecipanti all’assemblea e la presenza di almeno la metà del valore. Dette maggioranze sono inderogabili sia per la prima che per la seconda convocazione. In ogni caso la delibera deve essere adottata da almeno 1/3 dei condomini i quali dispongono di almeno 500 millesimi. La nomina e la cessazione della carica devono essere annotate in un apposito registro.Se, per qualsiasi motivo, l’assemblea non è in grado di nominarlo, l’amministratore può essere designato dall’autorità giudiziaria su istanza di uno o più condomini.Va sottolineato che per la nomina dell’amministratore l’assemblea dei condomini non può ricorrere direttamente all’autorità giudiziaria, se non ha prima verificato la possibilità di formare una maggioranza.Nel caso in cui le unità immobiliari siano più di quattro, ma appartengano a un solo proprietario o a più persone, ma in numero inferiore a cinque, la nomina dell’amministratore non è obbligatoria. L’efficacia della nomina ad amministratore non è subordinata all’accettazione da parte del designato.

Durata della carica

L’amministratore dura in carica un anno, e può essere riconfermato allo scadere di ciascun anno.
Il compenso può essere fissato anticipatamente in sede di nomina, od anche in sede di approvazione del rendiconto annuo.
In ogni caso, la prestazione dell’amministratore non si presume gratuita: la gratuità può sussistere solo quando sia stata espressamente prevista nell’atto di nomina.
In caso di cessazione dell’incarico, è consuetudine che l’amministratore continui ad esercitare i propri poteri finché non si provveda alla sostituzione con un altro incaricato. L’amministratore cessato dall’incarico può proporre, nell’interesse del condominio, azione per il recupero di somme non incassate nel corso della sua gestione.

Amministratore di condominio

E’ stata approvata la riforma del condominio.
La riforma di una disciplina che risale al 1942 rende agevoli le maggioranze assembleari, piu moderna l’uso delle parti comuni, piu stringenti gli obblighi degli amministratori di condominio.
La riforma introduce notevoli provvedimenti e cambiamenti positivi.
La prima che voglio trattare è la “trasparenza di gestione” che l’amministratore deve adottare.
 Viene introdotto l’obbligo di aprire un conto corrente intestato al condominio, così da avere la traccibilità di tutti i pagamenti.
L’amministratore deve godere dei diritti civili, non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio e non deve essere protestato. Deve aver frequentato un corso e l’assemblea puo chiedere una polizza a garanzia del suo operato.
L’amministratore rimarrà in carica senza la necessità di riconferma e può essere licenziato a scadenza annuale o su richiesta di un condominio se sono emerse GRAVI IRREGOLARITÀ FISCALI E CONTABILI. Dovrà indicare il suo compenso al momento della nomina.
Con l’era di internet, basterà la maggioranza degli intervenuti con la metà dei millesimi per autorizzare la realizzazione del sito del condominio con accesso individuale e protetto per consultare rendiconti e documenti. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito sono a carico dei condomini.